29 stycznia 2026 r. w Senat Rzeczypospolitej Polskiej odbyła się debata na temat projektu nowelizacji ustawy o własności lokali, opublikowanego 15 stycznia przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Spotkanie zostało zainicjowane przez senator Joanna Sekuła, przewodniczącą Senackiego Zespołu ds. Rozwoju Rynku Nieruchomości.
Przed godziną 10 przedstawiciele Krajowej Izby Gospodarką Nieruchomościami oraz inni zaproszeni goście odebrali przepustki do Senatu. KIGN reprezentowało 5 osób:
Prezes i członek komisji ekspertów – Marek Urban
Rada Programowa KIGN – Katarzyna Najbar
Prezes Delegatury Kraków – Barbara Grzesiek
vce Prezes Delegatury Mazowsze – Ireneusz Lenarcik
Specjalista ds. Marketing Delegatury Mazowsze – Wojciech Skotarek.
W debacie wzięli udział nie tylko Zarządcy nieruchomościami, którzy na codzień zajmują się Wspólnotami Mieszkaniowymi i Spółdzielniami, ale także developerzy z branży mieszkalnictwa i hotelarskiej, radcy prawni i adwokaci prezentując bardzo zróżnicowane spojrzenie na propozycje nowelizacji, dzięki czemu dyskusja była bardzo wartościowa.
Kilka punktów nowelizacji wzbudziło największe zainteresowanie.
Propozycja, aby Zarząd został wybrany dopiero po wyodrębnieniu ostatniego lokalu został jednomyślnie skrytykowany przez wszystkich zgromadzonych. Obecnie między wyodrębnieniem się pierwszego lokalu, a ostatniego może trwać nawet kilka lat – nowelizacja w takim brzmieniu grozi paraliżem decyzyjnym nowych budynków. Minister przedstawił tę propozycję jako oddanie możliwości wyboru Zarządcy przez wszystkich członków nowopowstałej Wspólnoty, ale uczestnicy spotkania zwrócili uwagę, że obecnie nie ma większych problemów z odwołaniem „pierwszego” Zarządcy pełniącego funkcję Zarządu powierzonego nadanego de facto przez developera.
Jeszcze więcej emocji wzbudziła propozycja podejmowania uchwał względną większością głosów, a nie bezwzględną (minimum ponad 50% udziałów). Wszyscy uczestnicy jednogłośnie stwierdzili, że w sytuacji, gdy niezbędne jest 20% udziałów do zwołania zebrania, może się odbyć 5 zebrań równocześnie, na których wystarczy 11% udziałów, aby podejmować wszystkie decyzje związane z nieruchomością, np. zaciągnięcie zobowiązań (kredytów) nie wspominając o możliwości zmiany Zarządu oraz Zarządcy w ten sposób.
Podczas dyskusji padło wiele propozycji zmiany tej nowelizacji, najwięcej poparcia zdobyła propozycja aby w tym brzmieniu mogły zostać przegłosowane jedyne podstawowe uchwały dotyczące przyjęcia sprawozdania finansowego za rok ubiegły, udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty oraz przyjęcie Planów Gospodarczych na rok bieżący.
Inne propozycje mówiły o tym, aby inne uchwały wymagały 50 czy 75% poparcia.
Dyskusja toczyła się wokół praktycznie wszystkich punktów nowelizacji i dotyczyła również:
1) Czasu trwania głosowania od 2 tygodni do 2 miesięcy – takie sformuowanie daje pole do nadużyć, bo nie jest określone kto i w jaki sposób miałby decydować o czasie trwania głosowania, ponadto w większych wspólnotach (ponad 100 lokali) czasem czas zbierania uchwał to ok 1 roku, więc ograniczenie czasowe mogłoby zdyscyplinować członków Wspólnoty, ale z drugiej strony istnieje możliwość całkowitego paraliżu większych wspólnot.
2) Liczba reprezentantów Wspólnoty ma być zmieniona z 2 osób na większość, ma to ujednolicić stanowisko Zarządów kilkuosobowych, już w przypadku 4 osobowego Zarządu obecnie możliwość, aby stworzyły się dwie przeciwstane pary. Po nowelizacji wszystkie decyzje będą musiały być podejmowane minimum przez 3 członków Zarządu Wspólnoty.
Może to nieco utrudnić życie Zarządców i wydłużyc procesy związane z zebraniem niezbędnych wymaganych podpisów, ale ten temat nie był poruszony na spotkaniu.
3) Jednomyślnie wszyscy uczestnicy debaty byli za stworzeniem rejestru Wspólnot w KRS, łącznie z danymi Zarządcy, tak aby ułatwić identyfikację Zarządcy Nieruchomości i kontakt z nim oraz potwierdzenie obecnego składu Zarządu. Zwrócono również uwagę, że obecnie uchwałą o wyborze Zarządu wymaga jedynie podania imienia i nazwiska i jest to niewystarczające do późniejszego kontaktu, szczególnie w przypadku gdy osoba nie jest już członkiem Wspólnoty i nie jest w Zarządzie.
4) W propozycjach pojawił się rónież rejestr uchwał. Może być to szczególnie przydatne przy przekazywaniu dokumentacji podczas zmiany Zarządcy, obecnie musimy liczyć na to, że popredni Zarządca przekazał nam wszystkie podjęte przez Wspólnotę uchwały.
5) Zwrócono uwagę, że w przypadku braku decyzyjności Wspólnoty i rosnących kosztów (co było szczególnie odczuwalne podczas wysokiej inflacji po covidzie) Wspólnoty są narażone na niewypłność. Zaproponowano, aby Fundusz Administracyjny mógł być podniesiony bez konieczności podjęcia uchwały o ustalony wskaźnik oparty o podwyżkach pensji minimalnej, inflacji oraz innych wskaźnikach GUSu.
6) Poruszono też temat odpowiedzialności Zarządu Wspólnoty, do którego może dostać się każdy, a Zarządcy pełnionego przez profesjonalistów posiadających ubezpieczenia.
7) Poruszono temat braku możliwości windykacji podczas spraw spadkowych, które mogą trwać kilkanaście lat, a przejmujący lokal przyjmuje jedynie 3 letni dług i pozostali członkowie Wspólnoty muszą utrzymywać mieszkanie, które nierzadko jest zamieszkałe.
8) Przy tej okazji poruszono również temat kwestii doręczeń wezwań do zapłaty oraz windykacji.
9) Radcy prawni i adwokaci bardzo mocno skrytykowali obecne brzmienie nowelizacji dotyczącej możliwości dochodzenia rękojmi części wspólnych przez Wspólnotę Mieszkaniową wobec developera. Z jednej strony zwrócono uwagę na ograniczenia członków Wspólnoty, a z drugiej na formę w jakiej Wspólnoty mogą dochodzić swoich praw oraz tego, że nowelizacja nie powinna obejmować jedynie rękojmi, ale również gwarancji i utraty wartości nieruchomości.
10) Przedstawiciele branży developerskiej – hotelarskiej (firma Arche) mocno skrytykowali mechanizm warunkowej dopuszczalności uzależniony od decyzji samorządów, ponieważ ich model opiera się na inwestowaniu osób prywatnych lub firm w pojedyncze pokoje hotelowe. Brak zgody gminy oznaczałby całkowity paraliż takiego modelu biznesowego i ryzyko przejęcia rynku przez zagraniczne fundusze.
Po trzech godzinach dyskusji, o godzinie 13:00 odbyła się konferencja prasowa, którą mogą Państwo obejrzeć na fanpage Senatu:
LINK
Następnie przez godzinę Komisja Ekspertów kontynuowała dyskusje zwracając uwagę m.in. na obowiązek wyprowadzenia z garażu podziemnego wszystkich samochodów Zarządcy Nieruchomości, która ma garaż zakwalifikowany jako schron. Co oczywiście obecnie nie jest możliwe, bo Zarządca nie ma żadnych uprawnień do takich działań.
Przez całą dyskusję przewijał się temat profesjonalizmu panującego w branży oraz przywrócenia zawodu i licencji.
Zespół ekspertów na koniec poinformował, że wszystkie uwagi co do nowelizacji najlepiej przesłąć do 4 lutego 2026r. na adresy: zespoly@senat.gov.pl oraz rada@radanieruchomosci.pl
Do czego zachęcamy!